Non è la trama di un film neorealista, né una nuova serie crime. È la realtà e il quadro che emerge ha i colori di rabbia e paradosso. Negli ultimi anni diverse inchieste hanno mostrato un aspetto contraddittorio della crisi abitativa: alloggi popolari nati per rispondere a un bisogno sociale, ma trasformati in abitazioni con finiture di pregio e/o occupati da soggetti legati alla criminalità organizzata. I casi documentati, spesso, hanno fatto scalpore anche all’estero.
Da Venezia a Scampia: le case popolari “dorate”
Come riportato da Il Gazzettino, nel 2019 a Venezia fece discutere la scoperta di una “dozzina di milionari” in alloggi Ater. L’allora presidente Raffaele Speranzon osservò che erano emersi “patrimoni vicini al milione di euro”. Le dichiarazioni furono al vetriolo “ci sono alcune persone che guadagnano cifre sideralmente lontane da quelle per le assegnazioni… Basta vedere gli orologi che hanno, dove fanno le vacanze e si capisce chi sono”.
Nel 2014 a Scampia, quartiere di Napoli noto per la faida degli scissionisti che ha ispirato la serie Gomorra, un’operazione di polizia nel lotto G portò allo sgombero di alloggi popolari occupati da affiliati a clan locali. Gli agenti trovarono rubinetteria dorata, vasche idromassaggio e arredi in stile impero.
Nel 2017 a Roma l’allora sindaca Virginia Raggi riferì di alloggi popolari a Tor Bella Monaca “con arredamenti di lusso, maniglie dorate, decorazioni con brillanti, maxi schermi, vasche idromassaggio, cabine armadio da film hollywoodiani”, occupati abusivamente “da persone riconducibili a una nota famiglia malavitosa della zona”.
Nel 2022 emersero nuove evidenze nel Rione 167 di Arzano, in provincia di Napoli. Accanto alla miseria dei legittimi assegnatari, furono documentati appartamenti occupati da clan con dotazioni e arredi di pregio. Le immagini, diffuse dall’esponente istituzionale Francesco Emilio Borrelli, mostrarono il divario tra scopo sociale dell’ERP e uso distorto degli alloggi.
Nel dicembre 2024 la Procura di Napoli Nord dispose lo sgombero di 36 famiglie che occupavano da anni alloggi senza requisiti. In vari casi, i nuclei superavano le soglie ISEE anche “per via di sussidi cumulati”, con fotografie di bagni in marmo, rubinetteria dorata, vasche idromassaggio, cucine di ultima generazione e pareti attrezzate con TV recenti.
Nell’aprile 2025, ancora a Scampia, la Polizia Locale (unità Tutela Patrimonio) ha segnalato “finiture di pregio con marmi, materiali lussuosi e soluzioni architettoniche di alto livello” in un alloggio ERP oggetto di ristrutturazione non autorizzata; più unità risultavano coinvolte in lavori costosi privi di titoli abilitativi.
Numeri dell’ERP: patrimonio, occupazioni e morosità
Secondo l’Osservatorio ERP di Federcasa con Nomisma (dato 2023), il patrimonio pubblico gestito dagli enti ERP conta circa 742.600 alloggi. Di questi, 63.730 risultano sfitti (8,6%) per necessità di manutenzione straordinaria. Le occupazioni abusive interessano il 4,7% dello stock, pari a 31.907 unità.
Nel 2023 sono stati eseguiti sgomberi in appena il 5,4% dei casi censiti: 1.723 immobili liberati, con 30.184 alloggi ancora abusivamente detenuti a fine anno. Accanto all’ERP, il fenomeno delle “occupazioni-lampo” su immobili privati o di enti privati aggiunge circa 20.000 casi: appartamenti forzati mentre il proprietario è in ospedale, in ferie o fuori casa per lavoro. Il totale stimato supera così le 50.000 abitazioni coinvolte.
Il sistema soffre inoltre di morosità significative: nel 2023 l’ammontare è stimato in 2,6 miliardi di euro, equivalenti a circa 3.600 euro per alloggio ERP. Questa dinamica impatta sui bilanci degli enti, comprimendo la capacità di finanziare manutenzioni, riqualificazioni e contenziosi.
Impatti economici: il costo dell’illegalità e della mancata rotazione
Il trattenimento illegittimo di alloggi ERP sottrae case a famiglie in graduatoria e determina una perdita di entrate da canoni calmierati. Sulla base di affitti medi pari a 120–130 euro al mese, la regolarizzazione e riassegnazione delle circa 31.900 unità occupate abusivamente genererebbe un gettito potenziale vicino ai 43,5 milioni di euro annui.
La perdita di cassa si somma al fabbisogno per rimettere in circolo gli alloggi sfitti per manutenzioni straordinarie. Con 63.700 unità temporaneamente inutilizzabili, gli enti ERP affrontano interventi spesso costosi su impianti, strutture, efficientamento energetico e adeguamenti di sicurezza. La disponibilità effettiva di alloggi è quindi inferiore allo stock nominale.
Requisiti, controlli e verifiche reddituali
L’accesso agli alloggi ERP è subordinato a requisiti stabiliti da leggi nazionali e, soprattutto, da normative regionali e regolamenti comunali. Tra i criteri principali rientrano residenza, situazione economica (ISEE), assenza di proprietà adeguate, composizione del nucleo e condizioni di fragilità.
Il permanere dei requisiti è soggetto a controlli periodici. Quando l’ISEE supera le soglie, scattano procedimenti di decadenza o aggiornamento del canone. Alcune indagini hanno evidenziato casi in cui, “nel corso degli anni”, i redditi sono cresciuti ben oltre i limiti, senza una tempestiva revisione della posizione.
I casi venuti alla luce nel 2024 a Napoli mostrano anche un determinato modus operandi. Famiglie formalmente sotto soglia, ma con entrate da sussidi e prestazioni che, sommate, superavano i limiti, oppure con indicatori di spesa incoerenti come ristrutturazioni di pregio ed elettrodomestici di fascia alta.
Il quadro legale: procedure di sgombero e decreto Sicurezza
Negli ultimi anni sono state introdotte misure per accelerare i rilasci e contrastare le occupazioni. Il cosiddetto decreto Sicurezza prevede un inasprimento del contrasto all’occupazione arbitraria di domicilio, con la reclusione da 2 a 7 anni nei casi previsti, e procedure d’urgenza per la restituzione del bene al legittimo proprietario.
“Il decreto Sicurezza è un utile strumento per accelerare le pratiche di sgombero, ma c’è l’interrogativo di come sarà attuato nella pratica”, ha spiegato il direttore di Federcasa Patrizio Losi, richiamando la complessità dei casi con minori, anziani o persone con disabilità.
Un ulteriore elemento è l’eterogeneità gestionale: 84 aziende ERP operano in 21 regioni, ciascuna con proprie modalità e regolamenti, innestati sul quadro nazionale. Questo mosaico normativo-amministrativo influisce sui tempi di istruttoria, notifica, ricorso e liberazione degli immobili.
Il vincolo dei canoni calmierati
Gli enti ERP finanziano una parte rilevante delle manutenzioni attraverso i canoni. Gli affitti sociali in molte realtà oscillano tra 120 e 130 euro mensili, ma in alcune regioni scendono fino a 20 euro. I ricavi sono spesso insufficienti a coprire contenziosi, spese legali, manutenzioni urgenti e riqualificazioni energetiche.
Questa situazione porta a un circolo vizioso. Minori entrate rallentano le manutenzioni, allungando il periodo di sfitto tecnico. Il minor numero di alloggi disponibili accresce la pressione della domanda, gli alloggi occupati abusivamente sottraggono ulteriore gettito e impediscono la rotazione delle assegnazioni.
I dati territoriali
Le amministrazioni locali forniscono un quadro frammentato ma indicativo. A Venezia si stimano 11.000 case ERP in provincia, con 206 occupazioni. A Roma Capitale, tra patrimonio comunale e Ater regionale, si parla di decine di migliaia di unità con un tasso di occupazioni che, per il solo patrimonio comunale, è stimato tra il 7% e l’8%.
A Milano, sulle case comunali gestite da MM, le occupazioni sono scese da 514 unità nel 2023 a 489 nel 2024; gli sgomberi sono stati 53 nel 2023 e 46 nel 2024. Per il patrimonio Aler (ente regionale), tra settembre e ottobre 2024 è stata avviata vigilanza armata nei cortili e negli spazi comuni. Ad aprile 2025 risultavano 349 occupazioni abusive in meno rispetto a inizio 2024.
Questi dati, seppur non omogenei, descrivono la difficoltà di un monitoraggio unitario e la necessità di strategie integrate: sicurezza, gestione sociale, manutenzione e riuso degli alloggi sfitti.
Assegnazioni, come si ripristina l’equità
Per preservare la funzione sociale dell’ERP, gli enti attivano controlli sull’ISEE, verifiche anagrafiche, sopralluoghi e ispezioni tecniche. La decadenza dall’assegnazione scatta in presenza di perdita dei requisiti o di uso improprio dell’immobile come sub-locazioni, frazionamenti abusivi e alterazioni strutturali non autorizzate).
La rotazione richiede la liberazione degli alloggi e il loro rapido reintegro nel circuito attraverso manutenzioni mirate, priorità agli interventi minimi per renderli nuovamente abitabili e piani di riqualificazione energetica laddove finanziabili. La riduzione dei tempi tra sgombero, ripristino e nuova assegnazione è un indicatore operativo cruciale.
Gli strumenti di prevenzione
Tra le misure applicate rientrano vigilanza fisica, videosorveglianza nelle parti comuni, sigillatura e monitoraggio degli alloggi vuoti, oltre a protocolli con le forze dell’ordine per interventi rapidi. In alcune città si sperimentano sportelli di prossimità con mediatori sociali per intercettare conflitti condominiali, morosità incipienti e segni di illegalità organizzata.
Sul piano amministrativo, è centrale l’interoperabilità delle banche dati. Incrocio tra ISEE, registri anagrafici, utenze, contratti di lavoro e segnalazioni territoriali consentono di affinare i controlli e rilevare incoerenze tra redditi dichiarati e stili di consumo.
Il nodo delle risorse
Gli enti segnalano carenze strutturali di budget. Interventi sulle facciate, sugli impianti, su cappotti e serramenti richiedono finanziamenti esterni e programmazioni pluriennali.
Programmi nazionali e regionali possono sostenere riqualificazioni energetiche e antisismiche del patrimonio ERP, con benefici sui costi di gestione a lungo termine. La capacità di intercettare fondi e di cantierare rapidamente è una variabile chiave per ridurre lo sfitto tecnico e aumentare la disponibilità di alloggi.
Il contrasto alle occupazioni e all’uso improprio degli alloggi popolari procede su due piani complementari. Da un lato, l’azione penale e amministrativa per liberare gli immobili e sanzionare le condotte illegali. Dall’altro, la gestione sociale per prevenire morosità, conflitti e degrado, con strumenti di accompagnamento per i nuclei fragili e percorsi di regolarizzazione quando previsti.
La finalità resta quella di garantire l’accesso equo all’abitazione sociale, tutelando chi ne ha diritto e ha atteso in graduatoria, e riportando gli alloggi ERP alla loro vocazione originaria.
