Se la lotta ideologica Paese reale e Paese legale sembra ormai superato da qualche secolo, la distanza tra legge e vita reale si percepisce, ovunque, ogni giorno. In molte città, famiglie con redditi medio-bassi non riescono a sostenere i costi di affitto, mentre una parte del patrimonio pubblico resta inutilizzato. Tra le nuove politiche abitative del 2025/2026 e l’analisi dei dati Istat, resta di prepotente attualità il dibattito sul diritto alla casa. È già fondato su principi costituzionali e su politiche pubbliche o appare ancora come un obiettivo in costruzione, più che una garanzia effettiva? Facendo un salto sulla macchina del tempo, il quadro che emerge è farraginoso.
Legalmente parlando, in Italia il diritto alla casa non è esplicitamente riconosciuto nella Costituzione. A differenza di altri Paesi europei come Belgio, Portogallo o Spagna, la Carta costituzionale italiana non dedica un articolo specifico all’abitazione. L’articolo 47 della Costituzione, infatti, menziona la casa solo in relazione al risparmio, stabilendo che la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione. L’obiettivo della norma è quindi la tutela del risparmio e non la garanzia di un alloggio per tutti.
C’è però un aspetto pratico. Nonostante l’assenza di un esplicito riconoscimento, diversi articoli costituzionali permettono di ricavare una tutela indiretta del diritto all’abitazione. L’articolo 3, che impone alla Repubblica di rimuovere gli ostacoli che limitano l’uguaglianza sostanziale tra i cittadini, e l’articolo 32, che tutela la salute come diritto fondamentale, implicano che la casa sia condizione essenziale per una vita dignitosa. A questi si aggiungono gli articoli 29 e 31 sulla famiglia e l’articolo 35 sulla protezione del lavoro, che riconoscono l’abitazione come presupposto per l’esercizio di diritti fondamentali.
La posizione della Corte costituzionale
La Corte costituzionale, in un primo momento, aveva negato che esistesse un vero e proprio diritto soggettivo all’abitazione. A partire dagli anni Ottanta, la giurisprudenza ha cambiato orientamento, definendo l’abitare un “diritto sociale fondamentale” e inserendolo tra i diritti inviolabili dell’uomo tutelati dall’articolo 2 della Costituzione. La Corte ha precisato che si tratta di un diritto “finanziariamente condizionato”: la sua effettiva garanzia dipende dalle risorse pubbliche disponibili. A differenza di quanto avviene per la sanità, non è stato fissato un contenuto minimo garantito, lasciando ampio margine di discrezionalità al legislatore.
Le forme di tutela: Stato e Regioni
Il diritto alla casa in Italia viene tutelato attraverso due principali strumenti. Il primo è rappresentato dalla legislazione statale in materia di locazioni, che disciplina la durata dei contratti e i canoni di affitto. Il secondo è costituito dalle politiche pubbliche di edilizia residenziale pubblica, oggi ridenominate “edilizia sociale”. Lo Stato e le Regioni condividono le competenze: il primo stabilisce i livelli essenziali di tutela, mentre le seconde possono introdurre misure aggiuntive per rispondere alle specificità territoriali.
Negli anni Settanta, la legge sull’“equo canone” aveva introdotto limiti ai canoni di affitto e una durata minima dei contratti, con l’obiettivo di proteggere gli inquilini. Successivamente, con la legge 431 del 1998, la disciplina è stata parzialmente liberalizzata ma mantenendo alcune tutele per le fasce deboli. Parallelamente, l’edilizia residenziale pubblica è stata riorganizzata attraverso enti come gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), poi trasferiti alle Regioni, e successivamente riformata con il “Piano casa”.
Il Piano casa e le politiche abitative nazionali
Il Piano casa, introdotto nel 2008, rappresenta uno dei principali interventi recenti nel settore abitativo. Il decreto-legge 112/2008 lo ha istituito con l’obiettivo di “garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana”. L’iniziativa ha previsto la creazione di un sistema integrato di fondi immobiliari, coinvolgendo risorse pubbliche e private per incrementare il patrimonio residenziale.
Il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), gestito da Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, è divenuto lo strumento principale per finanziare progetti di edilizia sociale. Con una dotazione iniziale di oltre 2 miliardi di euro, il Fondo ha promosso la costruzione di nuovi alloggi e il recupero di immobili esistenti, destinati principalmente a giovani coppie, famiglie a basso reddito, anziani e studenti fuori sede.
Tra gli obiettivi del Piano casa vi erano anche la semplificazione delle procedure urbanistiche, la promozione del risparmio energetico e l’inclusione di categorie svantaggiate. La mancanza di risorse e la disomogeneità delle leggi regionali hanno però rallentato la realizzazione degli interventi. In molte aree, i programmi di edilizia residenziale sociale non sono riusciti a rispondere pienamente alla domanda abitativa.
Il ruolo delle Regioni
Dopo la riforma del Titolo V della Costituzione, le Regioni hanno assunto un ruolo decisivo nella pianificazione abitativa. Alcune, come Emilia-Romagna, Lombardia e Piemonte, hanno adottato leggi organiche che disciplinano l’intero settore dell’edilizia sociale. Queste normative prevedono il recupero del patrimonio esistente, l’ampliamento dell’offerta di alloggi a canone ridotto e la promozione di forme di collaborazione pubblico-privato.
Le Regioni possono anche individuare criteri specifici per l’assegnazione delle case popolari, stabilire requisiti di reddito e introdurre agevolazioni per nuove categorie di beneficiari, come genitori separati, studenti o lavoratori precari. In alcune aree, si sperimentano politiche di “social housing” ispirate ai modelli europei, che uniscono edilizia, servizi sociali e inclusione comunitaria.
Il social housing: un modello europeo
Il concetto di social housing nasce in Europa per rispondere alle nuove esigenze abitative delle classi medie impoverite. Si tratta di politiche che mirano non solo a offrire alloggi a basso costo, ma anche a creare spazi di coesione sociale, integrando servizi sanitari, formativi e di welfare. In Italia il social housing è stato introdotto con il Piano casa del 2008, ma la sua applicazione resta limitata. I progetti finanziati dai fondi immobiliari etici, come il Fondo Parma Social House o il Fondo Lombardia, rappresentano esperienze virtuose ma ancora isolate.
Questi programmi puntano a fornire abitazioni di qualità a canoni calmierati, promuovendo allo stesso tempo sostenibilità ambientale ed efficienza energetica. In alcune città, come Torino e Milano, sono nati modelli di cohousing e condomini solidali che prevedono spazi comuni, servizi condivisi e il coinvolgimento attivo dei residenti nella gestione.
I numeri del divario abitativo
Nonostante l’evoluzione normativa e le politiche abitative, la distribuzione abitativa in Italia rimane fortemente diseguale. Secondo i dati Istat 2024, il 9% delle famiglie italiane vive in condizione di sovraffollamento e oltre 650 mila nuclei attendono un alloggio popolare. L’offerta di edilizia pubblica copre appena un terzo della domanda potenziale, con forti disparità tra Nord e Sud.
Il Piano casa e le successive misure di rigenerazione urbana hanno puntato su partenariati e strumenti finanziari innovativi, ma hanno davvero raggiunto i soggetti più fragili? Il diritto all’abitazione, pur riconosciuto come diritto sociale, resta condizionato da risorse economiche limitate e da una frammentazione normativa tra Stato e Regioni.
Italia maglia nera per le nuove costruzioni
Costruire nuovi alloggi popolari potrebbe essere una soluzione, eppure la tendenza è al ribasso. Secondo le stime del network Euroconstruct, a cui partecipa anche l’ifo Institute di Monaco, nel 2025 sono state completate in Europa circa 1,46 milioni di abitazioni, in netto calo rispetto all’anno precedente. Le previsioni per il 2026 parlano di una leggera ripresa: circa 1,51 milioni di unità. L’Italia è maglia nera, chiude la già brutta classifica europea con appena 1,6 nuove abitazioni per 1.000 abitanti.
